Affitto breve fai da te? Tutto quello che c’è da fare (e quando conviene un property manager)

Prima di partire: pratiche e requisiti

• Verifica del regolamento condominiale e delle eventuali regole del Comune sugli affitti turistici.
• CIR, il codice identificativo regionale: in Lombardia l’alloggio va registrato presso la Regione.
• CIN, il codice identificativo nazionale del Ministero del Turismo, obbligatorio dal 1° gennaio 2025: va richiesto, esposto in tutti gli annunci e all’esterno dell’edificio.
• Dispositivi di sicurezza: rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma. Chi non li ha rischia sanzioni da 600 a 6.000 euro per violazione.
• Credenziali per la registrazione degli ospiti sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato e per le comunicazioni statistiche dei flussi turistici.
• Imposta di soggiorno: verificare se il Comune la prevede, con quali tariffe ed esenzioni, e come versarla.
• Scelta fiscale: cedolare secca o tassazione ordinaria, e attenzione al numero di appartamenti, perché dal terzo serve la partita IVA.
• Assicurazione adatta all’uso turistico e verifica delle utenze, del Wi-Fi e degli impianti.

Preparare la casa

• Allestimento pensato per gli ospiti: letti comodi, biancheria di qualità, cucina attrezzata, tutto ciò che serve a chi arriva da lontano.
• Servizio fotografico professionale: è la prima cosa che l’ospite guarda.
• Guida della casa con istruzioni, Wi-Fi, regole e consigli sulla zona, in più lingue.
• Sistema per il check-in, chiavi o serratura elettronica, e un piano per le emergenze.

Pubblicare e vendere

• Annunci su Airbnb, Booking e altri portali, scritti bene e in più lingue, con il CIN.
• Un channel manager che sincronizza i calendari, per evitare doppie prenotazioni.
• Prezzi dinamici aggiornati ogni giorno in base a stagione, eventi, fiere e concorrenza.
• Regole di cancellazione, soggiorno minimo, sconti, cauzione: ogni scelta cambia gli incassi.

Ogni volta che arriva un ospite

• Rispondere ai messaggi in fretta, anche la sera e nei festivi: il tempo di risposta pesa sul posizionamento.
• Raccogliere i documenti e registrare ogni ospite su Alloggiati Web nei tempi previsti dalla legge.
• Gestire l’arrivo, riscuotere e registrare l’imposta di soggiorno.
• Assistenza durante il soggiorno: guasti, domande, imprevisti.
• Dopo la partenza: pulizie, cambio biancheria, controllo della casa, eventuali danni da segnalare, riordino dei prodotti di consumo.
• Chiedere e gestire le recensioni, rispondendo anche a quelle negative.

Ogni mese e ogni anno

• Versare l’imposta di soggiorno al Comune e presentare le dichiarazioni previste.
• Inviare le comunicazioni statistiche dei flussi turistici.
• Tenere i conti: incassi dai portali, commissioni, ritenute, spese.
• Dichiarare i redditi con il regime scelto e conservare la documentazione.
• Manutenzione ordinaria e verifica periodica dei dispositivi di sicurezza.
• Restare aggiornati: negli ultimi due anni sono cambiate le regole su codici, sicurezza, fisco e partita IVA.

Quindi, posso farlo da solo?

Sì, si può, se sei molto informato, hai tempo ogni giorno, una squadra affidabile per pulizie e manutenzione e la voglia di seguire regole che cambiano spesso. Tanti proprietari partono da soli e poi si accorgono che è un secondo lavoro, sette giorni su sette. Se preferisci goderti il guadagno senza pensieri, è il momento di affidarti a un professionista.

E posso fare il property manager per altri?

Sì, se sei preparato. Gestire le case di altri proprietari è un’attività d’impresa: servono partita IVA con il codice ATECO della gestione per conto terzi, contratti chiari con i proprietari, un’assicurazione adeguata, conoscenza delle norme fiscali, perché chi incassa per conto dei proprietari deve applicare la ritenuta del 21% e certificarla, e soprattutto una squadra e un’organizzazione che reggano più case nello stesso giorno. È un mestiere bellissimo, ma va fatto con competenza.

Domande frequenti

È facile mettere casa su Airbnb?

Pubblicare un annuncio è facile; gestirlo in regola e farlo rendere no. Tra CIN, CIR, sicurezza, registrazione degli ospiti, imposta di soggiorno e fisco, gli adempimenti sono molti.

Cosa rischio se non sono in regola?

Sanzioni per la mancanza del CIN o dei dispositivi di sicurezza, rimozione degli annunci dai portali, problemi fiscali. Meglio partire con tutto in ordine.

Quanto tempo richiede gestire un affitto breve da soli?

Ogni soggiorno richiede messaggi, registrazioni, check-in, pulizie e controlli: con un buon tasso di occupazione è un impegno quotidiano.

Cosa fa un property manager per me?

Tutto: pratiche, annunci, prezzi, ospiti, registrazioni, imposta di soggiorno, pulizie, manutenzione e rendiconto mensile. Tu ricevi il bonifico.

Posso fare il property manager senza partita IVA?

No: gestire case di altri in modo continuativo è un’attività d’impresa e richiede partita IVA e gli adempimenti relativi.