Affitti brevi e partita IVA: quando è obbligatoria e come funziona dal 2026

Quando scatta l’obbligo

Dal 1° gennaio 2026, se una persona destina agli affitti brevi tre o più appartamenti nello stesso anno, la legge presume che svolga un’attività d’impresa. Prima la soglia era di cinque appartamenti. La presunzione è assoluta: non si può dimostrare il contrario.

• 1 appartamento: si resta privati, con cedolare secca al 21% se scelta;
• 2 appartamenti: si resta privati, cedolare secca al 21% sul primo e al 26% sul secondo;
• 3 o più appartamenti: partita IVA, niente cedolare secca, reddito d’impresa.

Cosa comporta la partita IVA

Bisogna aprire la partita IVA con il codice ATECO adatto, iscriversi alla Gestione Commercianti dell’INPS e versare i contributi, tenere la contabilità ed emettere le ricevute o fatture previste. Con la nuova classificazione ATECO 2025 il vecchio codice 55.20.51 è stato sostituito: per gli affitti brevi di immobili propri il commercialista indicherà il codice corretto, di norma il 55.20.42.

Il regime forfettario

Se si rispettano i requisiti, molti scelgono il regime forfettario: le tasse si calcolano sul 40% degli incassi, perché il restante 60% è considerato costo in modo forfettario. Sul reddito così ottenuto si paga un’imposta sostitutiva del 15% (5% nei primi cinque anni di una nuova attività, se ci sono i requisiti) e i contributi INPS, che per i commercianti in forfettario si possono ridurre del 35%.

Un esempio semplice

Con 40.000 euro di incassi l’anno, il reddito imponibile nel forfettario è di 16.000 euro (il 40%). Su questa base si calcolano i contributi INPS e poi l’imposta sostitutiva. Il risultato reale dipende dalla tua situazione: fatti fare una simulazione dal commercialista prima di decidere.

Le pratiche con il Comune e la Regione

Quando l’attività diventa imprenditoriale, oltre a CIR e CIN possono servire altri adempimenti, come la SCIA al Comune per le case e appartamenti per vacanze gestiti in forma d’impresa. Le regole possono variare: verificale con il tuo Comune.

Cosa conviene fare se hai più appartamenti

Non sempre conviene fermarsi a due per evitare la partita IVA: con il forfettario, in molti casi, il carico fiscale resta contenuto. Il punto è fare i conti prima, con il commercialista, e affidare la gestione quotidiana a chi la fa di mestiere, così tu ti occupi solo delle scelte importanti.

Domande frequenti

Con due appartamenti in affitto breve serve la partita IVA?

No: fino a due appartamenti si può restare privati, con cedolare secca al 21% sul primo e al 26% sul secondo.

Se affido le case a un property manager devo comunque aprire la partita IVA?

L’obbligo dipende dal numero di appartamenti che destini agli affitti brevi, non da chi li gestisce. Verifica la tua situazione con il commercialista.

Quanto si paga con il regime forfettario?

L’imposta sostitutiva (15%, o 5% nei primi anni se spetta) e i contributi INPS, calcolati sul 40% degli incassi. È spesso una soluzione conveniente, ma va valutata caso per caso.

Dal terzo appartamento esce dalla cedolare solo il terzo?

No: con tre o più appartamenti tutta l’attività di affitto breve si considera d’impresa, non solo l’ultimo appartamento.