Quante persone posso ospitare in affitto breve? Regole su igiene e turismo, controlli e multe

Due regole da rispettare insieme

Per sapere quante persone puoi ospitare in Lombardia devi controllare due insiemi di regole, e vale sempre il limite più basso tra i due:

• le regole igienico-sanitarie nazionali sulle abitazioni (D.M. Sanità 5 luglio 1975);
• le regole sul turismo della Regione Lombardia (L.R. 27/2015 e Regolamento regionale 7/2016, come modificato dal Regolamento regionale 6/2025).

1. La legge sull’igiene: il D.M. 5 luglio 1975

• superficie abitabile di almeno 14 mq per ciascuno dei primi 4 abitanti e 10 mq per ciascuno dei successivi;
• camera singola di almeno 9 mq, camera doppia di almeno 14 mq;
• un soggiorno di almeno 14 mq;
• altezza minima dei locali abitabili di norma di 2,70 metri.

In numeri: monolocale per 1 persona almeno 28 mq e per 2 persone almeno 38 mq, servizi compresi; 3 persone 42 mq; 4 persone 56 mq; ogni persona in più 10 mq. Anche ogni camera deve rispettare le misure minime: una casa grande con camere piccole può ospitare meno persone di quanto si pensi.

2. La legge sul turismo in Lombardia: la capacità ricettiva

Il Regolamento regionale 7/2016 fissa, per le case e appartamenti per vacanze, una formula per la capacità ricettiva massima, “fatti salvi i requisiti di abitabilità”, calcolata sulla superficie utile al netto di bagni e cucina:

• fino a 48 mq: 1 posto letto ogni 8 mq;
• da 49 a 84 mq: 1 posto letto ogni 12 mq;
• oltre 85 mq: 1 posto letto ogni 14 mq.

I parametri si applicano a fasce. È lo stesso regolamento a fare l’esempio: in un appartamento di 84 mq si contano 48 ÷ 8 = 6 posti letto, più (84 − 48) ÷ 12 = 3, per una capacità di 9 posti letto. Sono previsti inoltre un secondo bagno oltre gli 8 posti letto e un massimo di 14 posti letto, oltre a dotazioni minime come tavolo e sedie proporzionati agli ospiti.

Con il Regolamento regionale 30 luglio 2025, n. 6, la Regione ha esteso requisiti minimi e servizi anche agli alloggi dati in locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi: calcolo della capacità ricettiva in base alla superficie utile, dotazioni obbligatorie (energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento) e servizi minimi come pulizia all’arrivo e alla partenza e fornitura della biancheria.

Un esempio pratico

Un bilocale di 50 mq di superficie utile, con camera doppia di 14 mq e soggiorno regolare: la formula regionale darebbe 6 posti letto per i primi 48 mq, ma la legge sull’igiene limita l’alloggio in base ai metri quadri e alle camere. Vale il limite più basso: in genere 2 ospiti, a volte 3 se il soggiorno consente un posto letto in più secondo le regole applicabili. Per questo serve sempre la verifica sulla planimetria.

Divano letto e “Salva casa”

Un divano letto non è automaticamente un posto letto regolare: va verificato che lo consentano le norme regionali e il regolamento del Comune. Il decreto “Salva casa” (D.L. 69/2024) ha introdotto alcune deroghe ai requisiti minimi di superficie e altezza, ma solo a determinate condizioni: vanno verificate caso per caso con un tecnico.

Comunicazioni al Comune e posti letto dichiarati

In Lombardia l’avvio di una casa vacanza o di una locazione turistica si comunica al Comune (art. 38 L.R. 27/2015), allegando la planimetria dell’alloggio. Da qui derivano il CIR e poi il CIN. Il numero di posti letto dichiarato deve corrispondere a quello indicato negli annunci di Airbnb e Booking, e ogni ospite, bambini compresi, va registrato sul portale Alloggiati Web (art. 109 TULPS).

I controlli esistono davvero?

Sì, e sono in aumento. Con la Banca dati nazionale delle strutture ricettive i Comuni possono confrontare gli annunci online con i dati amministrativi e individuare le situazioni da verificare. I controlli possono arrivare dal Comune e dalla polizia locale, e per gli aspetti fiscali dalla Guardia di Finanza.

Le sanzioni da conoscere

• Mancanza di rilevatori di gas e monossido o di estintori: da 600 a 6.000 euro per violazione (art. 13-ter D.L. 145/2023);
• Immobile in affitto senza CIN: da 800 a 8.000 euro, in base alle dimensioni dell’immobile (art. 13-ter D.L. 145/2023);
• CIN non esposto all’esterno o non indicato negli annunci: da 500 a 5.000 euro, con rimozione dell’annuncio (art. 13-ter D.L. 145/2023);
• Omessa o incompleta comunicazione dei flussi turistici: da 250 a 2.500 euro per ciascun mese (L.R. Lombardia 27/2015);
• CIR non indicato o indicato in modo errato negli annunci: sanzione prevista dalla L.R. 27/2015.

Ospitare più persone di quelle consentite o dichiarate espone inoltre a contestazioni in caso di controllo e a problemi con l’assicurazione se succede qualcosa.

Domande frequenti

In un bilocale di 50 mq quante persone posso ospitare?

In genere 2, a volte 3: dipende dalle misure delle camere e del soggiorno. Vale sempre il limite più basso tra la legge sull’igiene e la formula regionale.

Come si calcolano i posti letto in Lombardia?

Sulla superficie utile al netto di bagni e cucina: 1 posto letto ogni 8 mq fino a 48 mq, ogni 12 mq da 49 a 84 mq, ogni 14 mq oltre 85 mq, fatti salvi i requisiti di abitabilità.

I bambini contano come ospiti?

Sì, ai fini della registrazione su Alloggiati Web e della capienza.

Fanno davvero i controlli?

Sì: i Comuni hanno strumenti per incrociare annunci e dati ufficiali, e i controlli possono riguardare CIN, CIR, sicurezza, registrazione degli ospiti e capienza.

Mi aiutate a capire quanti ospiti può accogliere la mia casa?

Sì: durante il sopralluogo valutiamo planimetria e allestimento e ti diciamo come renderla accogliente rispettando le regole.