Tasse sugli affitti: cedolare secca, canone concordato, affitto breve e la novità per gli under 36

Prima di tutto: cos’è la cedolare secca

È un modo di tassare gli affitti che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali: invece di sommare il canone agli altri redditi, si paga un’aliquota fissa. In alternativa si può restare nella tassazione ordinaria. Quale convenga dipende dal reddito complessivo e dalle detrazioni di ciascuno.

Affitto a canone libero (4+4)

Con la cedolare secca l’aliquota è del 21% sul canone annuo.

Affitto a canone concordato (3+2): oggi e dal 2027

Oggi la cedolare secca sui contratti a canone concordato è del 10%. Il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026 e ora all’esame del Parlamento, prevede per i nuovi contratti stipulati nel 2027:

• aliquota al 5% per la generalità dei contratti a canone concordato, per i canoni percepiti fino al 31 dicembre 2031;
• aliquota all’1% se l’inquilino, al momento della firma, non ha ancora compiuto 36 anni.

Sono previste anche regole contro gli abusi, ad esempio per chi risultava già residente nell’immobile. Attenzione: è ancora un disegno di legge. Le aliquote diventeranno definitive solo con l’approvazione della legge di Bilancio, attesa entro fine anno, e potrebbero cambiare durante l’esame in Parlamento.

Un esempio con gli stessi 800 euro al mese

Su un canone di 9.600 euro l’anno, la cedolare secca vale:

• al 21% (canone libero): 2.016 euro;
• al 10% (concordato oggi): 960 euro;
• al 5% (concordato, nuovi contratti 2027 se approvato): 480 euro;
• all’1% (concordato con inquilino under 36, se approvato): 96 euro.

Contratto transitorio

Il transitorio, da 1 a 18 mesi per esigenze temporanee documentate, segue le regole delle locazioni abitative: può accedere alla cedolare secca, con aliquota che dipende dal tipo di canone e dal Comune. È la formula usata, ad esempio, per medici e infermieri con incarichi di alcuni mesi. Verifica con il tuo commercialista l’aliquota applicabile al tuo caso.

Affitto breve (fino a 30 giorni) dal 2026

Con la legge di Bilancio 2026 le regole sono diventate più precise:

• primo immobile in affitto breve: cedolare secca al 21%;
• secondo immobile: cedolare secca al 26% (scegli tu in dichiarazione quale immobile tassare al 21%);
• dal terzo immobile in poi: l’attività si presume d’impresa, con partita IVA e senza cedolare secca.

Quando la prenotazione passa da un portale o da un gestore che incassa per conto del proprietario, viene applicata una ritenuta del 21% sul canone lordo, che vale come pagamento dell’imposta se si è scelta la cedolare secca.

Quindi: conviene di più l’affitto breve o il concordato agevolato?

Non si può rispondere guardando solo l’aliquota. Il concordato all’1% o al 5% fa pagare pochissime tasse, ma su un canone calmierato e con la casa vincolata per anni. L’affitto breve ha un’aliquota più alta e più costi di gestione, ma può incassare di più, con soggiorni pagati in anticipo e la casa libera quando ti serve. Va confrontato il guadagno netto delle due strade, sulla tua casa.

Domande frequenti

La cedolare secca all’1% per gli under 36 è già in vigore?

No: è prevista nel disegno di legge di Bilancio 2027, che deve ancora essere approvato dal Parlamento. Riguarderebbe i contratti a canone concordato stipulati nel 2027.

Quanto si paga di tasse su un affitto breve?

Con la cedolare secca il 21% sul primo immobile e il 26% sul secondo; dal terzo l’attività diventa d’impresa, con partita IVA.

Chi paga la cedolare secca, proprietario o inquilino?

Il proprietario, sul canone che incassa. Il vantaggio fiscale della cedolare agevolata va quindi a chi affitta.

Mi aiutate a confrontare affitto breve e canone concordato per la mia casa?

Sì: nella valutazione gratuita ti mostriamo il guadagno netto stimato con l’affitto breve. Per la parte fiscale del tuo caso specifico, confrontala sempre con il tuo commercialista.